Rapport d’activité du Conseil Syndical 2014-2015

Le Conseil Syndical (CS en abrégé) s’est mis au travail peu après son élection lors de l’AG du
22 janvier 2014 et selon la composition suivante :
Ont été nommés au titre de la résolution 24 de l’assemblée générale (AG en abrégé) du 22
janvier 2014 :
En qualité de membres titulaires :
Mme Véronique de TIENDA
M. Jean-Jacques BEC
M. Carlos LOPEZ
M. Mourad HAMMADACHE
M. François RIBAUD de GINESTE
M. Samir SOLIMAN
En qualité de membres suppléants :
Mme Dominique CHAUVEL
Mme Jacqueline BREDMESTRE
M. Sébastien LECOMTE
M. Alain SERS
Lors de la réunion du Conseil Syndical du 9/04/2014, Madame Véronique de TIENDA en a
été désignée Présidente et Monsieur Alain SERS, membre titulaire, en remplacement de
Monsieur RIBAUD de GINESTE, décédé, ce, à l’unanimité.

Il est parti « de zéro » n’ayant pu disposer d’aucunes archives relatives aux travaux des
précédents CS.
Il lui était apparu qu’il convenait de dresser un état des lieux de la copropriété.
C’est dans cette perspective qu’il a consacré de nombreuses heures à la visite systématique de
l’ensemble des parties communes (PC en abrégé), appartenant à tous les copropriétaires :
cours, jardins, cours techniques, caves, locaux techniques (sauf chaufferies qui devraient faire
l’objet d’une visite « guidée » dans les prochains mois) ou dits « à vélos », anciennes loges
de gardiennes, pour constater un état de « laisser-aller » assez consternant dans l’ensemble.
L’état d’encombrement des anciennes loges (dont, dans les faits, seul PH avait la disposition)
était indicible et, photos à l’appui, le CS a obtenu que Paris-Habitat (PH en abrégé) les vide et
les nettoie (à ses seuls frais). Maintenant que c’est chose faite, se pose la question de leur
devenir, car il est profondément anormal qu’en ces temps de crise économique et donc de
grandes difficultés de logement, soient maintenus inoccupés tant de m2, surtout dans
une copropriété dans laquelle le copropriétaire majoritaire est, en même temps syndic
de droit et bailleur social. Il conviendra, donc, d’engager aussi rapidement que possible, le
processus de leur cession, à PH ou à d’autres.
A l’heure actuelle 9 loges restent PC et 3 seulement ont reçu une affectation au service de la
copropriété :
- Le 11 Square d’Aquitaine, transformé en accueil
- Le 4 Square d’Aquitaine, local syndical
- Le 5 Square d’Aquitaine, local mis à la disposition de l’ALCA
PH ayant fait observer qu’il serait utile de conserver une quatrième loge pour permettre
l’accueil des entreprises intervenant régulièrement sur le site et le stockage de matériel
(poubelles de réserve, boîtes à lettres, tableaux d’affichage etc…) cela fait qu’il conviendrait
d’engager le processus de vente des 5 autres loges qui, d’ici là, devront rester inaccessibles à
tous pour éviter qu’elles soient de nouveaux transformées en débarras.

Le CS a également voulu améliorer la communication entre copropriétaires, en installant une
boîte aux lettres du CS au 11 Square d’Aquitaine et en créant un blog « Chaquinser »
(http://chaquinser.over-blog.com) ainsi qu’une boîte mail (copro.aquitaine@laposte.net), que
certains copropriétaires (encore trop peu nombreux) utilisent ou fréquentent, régulièrement.
A cet égard le CS rappelle qu’il est possible de s’abonner au blog (en cliquant sur
« abonnement ») ce qui permet d’être informé en temps réel de toute nouvelle publication.
Enfin, après le « boycott » (réussi grâce à la formidable adhésion de tous) de l’AG du 18
décembre 2014, le CS s’est employé (ainsi qu’il s’y était engagé lors des négociations du
18/12) à essayer de rétablir un dialogue constructif avec PH, car la situation de non-droit
installée depuis 2008-2009 ne peut plus perdurer, dans l’intérêt bien compris de tous.

On peut à présent considérer que les efforts déployés, de part et d’autre, ont commencé à
porter leurs fruits puisque l’AG du 30 juin aura, pour la première fois depuis bien longtemps,
été préparée au cours de deux réunions successives avec PH.

La première, le 16/04/2015, au cours de laquelle PH a exposé les travaux qui seraient
proposés au vote de l’AG :
1°) Travaux de mise aux normes des ascenseurs (changement des étriers)
2°) Travaux relatifs à l’affaissement de terrain sis 142-144 Bd Sérurier
PH a également exposé que les chaudières qui sont vieillissantes seront à changer dans un
futur proche compte tenu de leur âge (plus de 20 ans). Il a, dans cette perspective, fait
procéder à une première étude préalable, confiée à AGOTHERM, dont les premiers résultats
ont été remis au CS.
S’agissant des travaux sur les étriers d’ascenseurs, trois devis ont été demandés (aux sociétés
Drieux-Combaluzier, LADF et OTIS) sur la base de l’audit réalisé, à la demande de PH, par
le Bureau Véritas.
Deux représentants de Drieux-Combaluzier (qui est l’une des trois sociétés consultées et qui
assure actuellement l’entretien des 27 cabines puisqu’elle a racheté la société ATENA)
avaient été conviés par PH à cette réunion, ce qui a permis aux membres du CS présents (V.
de Tienda et J. Bredmestre, J.J Bec et A. Sers) de poser de nombreuses questions techniques
et de requérir la fourniture de documents complémentaires, presque tous obtenus depuis.
Il s’est notamment interrogé sur le processus des travaux réalisées en 2008-2009 ayant
conduit à la mise en sécurité des ascenseurs au regard des obligations de la loi de Robien, en
se demandant notamment comment on ne s’était pas, à l’époque, inquiété de l’ajout de poids
conséquent ayant résulté de la motorisation des portes mécaniques.
Il est ressorti de l’examen approfondi auquel le CS s’est livré que le changement d’étriers
répond aux exigences d’une norme et qu’en conséquence ces travaux additionnels relèvent
plus de la précaution que d’une nécessité prouvée, mais que « dans le doute », le CS qui s’est
beaucoup documenté prend acte de l’inscription de cette question à l’ordre du jour de l’AG.
En revanche c’est avec la plus grande surprise qu’il a découvert les résolutions couplées
avec celles des travaux proprement dits, concernant les prétentions de PH s’agissant de
ses honoraires s’élevant à 2,5% HT du marché HT pour « la gestion administrative et
financière » des travaux et encore 3% HT du marché HT pour « le suivi des travaux »,
soit un montant global d’honoraires par cabine de 5,5% HT du marché HT.
Le procédé autant que le montant sont parfaitement inacceptables mais, s’agissant d’une
résolution relevant de la majorité simple, PH aura toute latitude pour se voter à lui même ces
honoraires exorbitants au regard des usages. Le CS estime que ces honoraires pris sur travaux
ne doivent pas dépasser 3% et va essayer de ramener PH à plus de modération, mais dans le
cas où il n’y serait pas parvenu préalablement à l’AG, il conviendrait de tout faire pour
aboutir à ce résultat.
S’agissant des travaux relatifs à l’affaissement de terrain du 142-144 Bd Sérurier, PH ayant
également fait réaliser plusieurs devis et leur impérieuse nécessité ne faisant aucun doute,
puisqu’il a même fallu procéder à des travaux confortatifs d’attente, le CS ne peut
qu’approuver l’inscription de cette question à l’ordre du jour de l’AG.

La seconde réunion préparatoire a eu lieu le 7 mai 2015, au siège de PH et avait pour objet
quasi exclusif la préparation du budget à voter pour l’exercice 2015, établi à partir des
dépenses réelles de 2013, dont le détail et les justificatifs avaient été préalablement remis au
CS.
Sur la base de ces éléments le CS avait souhaité :
- voir ramener le montant global dudit budget à 1 100 000 € (chiffre considéré comme
raisonnable par le représentant présent de GEXIO) au lieu de celui de 1 351 150 € fixé
par PH, ce à partir des diverses observations faites sur examen des factures 2013.
- disposer d’un contrat de syndic avant inscription de quelconque dépense d’honoraires
à son endroit
- voir éclater la prévision de dépense d’eau par bâtiment, à partir des factures « Eau de
Paris » établies sur relevés des compteurs généraux.
Il a obtenu, à la suite de cette réunion :
- que le budget soit ramené à 1 201 150 €
- qu’un contrat de syndic soit enfin établi
- qu’un éclatement (sur lequel il y a beaucoup à dire mais qui constitue au moins une première
avancée) de l’eau par bâtiment soit réalisé.
En revanche il s’est vu refuser le contrôle de certaines dépenses de charges générales
(dépenses de personnel, impôts et taxes…) sur lesquelles il avait des interrogations et il s’est
vu adresser le contrat de syndic et le projet des résolutions au dernier moment, ce qui l’a
empêché d’accomplir sa mission légale, ce qu’il déplore, vivement.

Fait et rédigé à Paris par le Conseil Syndical le 3 juin 2015