MISE EN DEMEURE A PARIS HABITAT

CHAQUINSER

11, square d'Aquitaine 75019 PARIS

Monsieur Éric SALAHUD

PARIS HABITAT-OPH Direction territoriale N-E 5 place du Colonel Fabien

75484 PARIS CEDEX 10

       Paris, le 19 novembre 2015

Recommandée avec AR

Objet : Mise en demeure

 Monsieur,

Le Conseil Syndical entend, par la présente, vous mettre en demeure de lui adresser les documents listés dans le corps de la présente et de renoncer à convoquer l'AGO prévue par PH seul, es-qualité de syndic de droit, pour se tenir le 17 décembre prochain, cela pour les motifs graves suivants :

1°) Exigence de renonciation à convoquer l'AG du 17/12/2015 :

Contrairement à ce que vous avez écrit à plusieurs reprises pour tenter de vous dédouaner, vous n'avez jamais réellement cherché la moindre concertation avec notre organe pourtant régulièrement élu par l'AG du 22 janvier 2014, dont je vous rappelle qu'il est chargé par la loi (art. 21 de la loi du 10 juillet 1965) d'assister le syndic et de contrôler sa gestion.

Il convient à cet égard de vous rappeler partie des termes exacts de cet article 21, que vous avez volontairement ignoré et même violé, à plus d'une reprise et particulièrement lors de la réunion du 30 septembre 2015 sur laquelle je reviendrai, car elle a incontestablement marqué la dégradation définitive de nos relations, déjà difficiles.

« Article 21 : Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.

En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même... Le Conseil Syndical peut se prononcer, par un avis écrit, sur tout projet de contrat de syndic. Si un tel avis est émis, il est joint à la convocation de l'assemblée générale concomitamment avec les projets de contrats concerné

Il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété.

Le conseil syndical reçoit sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat... »

Je rappellerai, d'abord, qu'après la tenue difficile de l'AG du 30 juin 2015, j'avais été véritablement harcelée tout l'été pour en avaliser et signer le « rectificatif », encore truffé d'erreurs que vous aviez été contraint de rédiger avec GEXIO, votre « assistant syndic » qui s'était avéré incapable de procéder à un décompte des votes correct en cours d'AG et même dans les suites, ainsi qu'en témoigne le PV clos au petit matin tandis que les réclamations de Monsieur BOUZEMANE, concernant la résolution 66, montrent que ce PV d'AG est encore faux.

Lorsque nous nous étions rencontrés mi-septembre 2015 pour signer ce fameux correctif (ce qui avait pris une après-midi entière !!!) nous avions retenu et arrêté deux dates pour préparer la fin de l'exercice 2015

- celle du 30 septembre 2015 pour examiner les factures des exercices 2013 et 2014,

- celle du 23 octobre 2015 pour préparer la prochaine AGO de la copropriété.

Ainsi, Jean-Jacques BEC et moi-même nous étions rendus au siège de PH le 30/09, après vérification par ce dernier des comptes 2014, transmis par clef USB seulement 13 jours avant. Arrivés sur place, notre première surprise fut de constater que vous n'entendiez pas revenir sur l'exercice 2013, dont vous prétendiez qu'il avait été déjà vérifié préalablement à l'AG du 30 juin, alors que de votre aveu même (écrit de surcroît) le Conseil Syndical n'avait pas à effectuer une telle vérification puisqu'il ne s'agissait, à l'époque, que d'établir un budget prévisionnel.

La seconde, non plus « surprise », mais « déconvenue majeure », fut de constater que s'agissant des factures émises par PH pour les personnels mis à disposition de la copropriété, soit dans le cadre des dispositions de l'article L443-15 du CCH, soit dans celui de la convention du 28 avril 2009 (chargé d'immeuble et agent d'exploitation) vous refusiez toujours au Conseil Syndical, tout véritable accès aux pièces justificatives pour lui permettre d'effectuer une vérification sérieuse des coûts facturés au SDC, alors même que les derniers éléments remis faisaient apparaître une « refacturation » sous forme de « régularisation » de 89 377 € pour 2013 et de 96 029,66 € pour 2014 en sus, donc, des factures régulièrement émises en cours d'année !

Pour ce qui est de la réunion qui avait été préprogrammée le 23 octobre 2015 : Comme le compte-rendu de la réunion organisée le 24 septembre 2015 par l'expert judiciaire Pierre FALHUN avait démontré, d'une part que la régularisation des comptes relatifs aux exercices 2013 et 2014 était impossible séparément des exercices 2007 à 2012 jamais approuvés ni régularisés et, d'autre part, que le dépôt du rapport de l'expert interviendrait en mars 2016, je vous avais indiqué que je ne voyais plus de réelle obligation de la tenir, d'autant que j'avais tout à la fois des problèmes familiaux et de santé importants. Ce d'autant que vous m'aviez écrit par mail du 16 octobre 2015 n'être en mesure de m'adresser le projet de budget que le mercredi 21/10 soit même pas 4811 avant la réunion programmée, pour laquelle j'avais néanmoins organisé et maintenu ma disponibilité. Selon votre formule « dans 1 'hypothèse où ce délai serait trop court » (ce qu'il était évidemment, la plupart des membres du CS étant en activité et ne pouvant se réunir « au pied levé » sur ordre de PH ce que vous savez pertinemment), vous me proposiez alors d'autres dates, toutes dans la semaine suivante, alors que vous avais indiqué être en province jusqu'au 2/11.

Vous m'aviez indiqué par un mail elliptique du 19 octobre, sans plus de précisions « il y a d'autres sujets également très importants, notamment choix d'un nouveau syndic . Une assemblée doit impérativement être tenue avant le 31/12/2015.»

Le lendemain 20 octobre vous m'adressiez, es qualité de Présidente du CS, un courrier RAR me faisant part de la décision de PH de cesser la mise à disposition de personnel à compter du 31/12/2015, devant selon les termes de ce courrier entraîner « la souscription d'un contrat d'entretien ménager avec une entreprise ». L'article L443-15 du CCH étant seul visé dans ce courrier et la souscription de contrat à intervenir ne visant que l'entretien ménager, j'en avais conclu que cette mesure brutale ne concernait ni le chargé d'immeuble, ni le chargé d'exploitation mis à disposition du SDC par convention du 28/04/2009 qui, de  toutes façons tacitement reconduite le 28/04/2015 pour un an ne pouvait être dénoncée que pour le 28/04/2016 au plus tôt.

Lors de l'échange téléphonique assez vif que nous avions eu le jour même vous m'aviez indiqué que j'avais mal compris, d'une part parce que ces deux personnels seraient redéployés comme les autres le 31/12/2015 et, d'autre part, parce que j'interprétais mal la clause contractuelle de dénonciation, puisque d'après vous « l'échéance » signifiait la fin de l'année civile...

Je vous avais alors indiqué que cette décision arbitraire et irresponsable de PH allait entraîner le chaos définitif de cette copropriété déjà grandement fragilisée par vos agissements gravement carentiels et fautifs en tant que syndic de droit et que dès lors, vous n'obtiendriez  plus aucun concours du CS dans vos entreprises destructrices.

Vous m'avez ensuite à nouveau écrit le 29 octobre pour me faire part de l'ordre du jour, déterminé par vous seul en vue de « l'assemblée programmée à ce jour au 18/12 » et, c'est par ce courrier, que vous appreniez au CS « la renonciation par PH à ses fonctions de syndic de droit » mais sans annoncer de date d'effet. Ce courrier montrait, par ailleurs, que vous entendiez légèrement infléchir votre position s'agissant du chargé d'immeuble en écrivant, sous la future résolution « information relative au retrait des personnels salariés de PH » «Il est à noter à cet égard qu'afin d'assurer une continuité de service l'Office accepterait, pendant une période transitoire restant à définir, que l'actuel régisseur de la copropriété, salarié de PH, continue à assurer ses missions pour l'immeuble quelques heures par jour selon les besoins. » PH s'était sans doute rendu compte de l'impossibilité matérielle de procéder comme il l'avait initialement envisagé, sans dommage rédhibitoire pour cette copropriété déjà chancelante « grâce à lui », pourtant bailleur social.

Alors que vous écriviez au bas de ce courrier que « l'ensemble des documents constitue' de l'assemblée est d'ores et déjà disponible », aucun document n'était joint à l'envoi et vous avez attendu le funeste 13 novembre à 18H23 pour m'adresser un mail auquel étaient annexés les fichiers suivants

Lettre à mon intention,

Convocation à l'AG du 17/12/2015,

Budget,

Contrat de syndic SOGI,

Contrat de syndic Foncia,

Contrat de syndic GEXIO.

J'ai donc, réuni en urgence le CS par deux fois, les 9 et 18 novembre pour prendre les décisions qui s'imposent au vu de ces agissements gravement dolosifs.

Nous savons tous qu'en m'adressant un mail le vendredi 13 novembre au soir, alors que pour une AG prévue le 17/12 les convocations doivent partir le 18/11 au plus tard (ainsi que vous me l'écriviez d'ailleurs), votre volonté affichée est, une fois de plus, de court-circuiter le CS pour l'empêcher d'exercer tout contrôle efficace, ce qui constitue une violation  flagrante de la loi qui conduira le CS à en tirer toutes conséquences en droit, bien sûr.

Sans argumenter d'avantage sur l'ordre du jour (d'ailleurs différent de celui annoncé par courrier daté du 29/10) je relève que votre renonciation à exercer les fonctions de syndic de droit ne peut, en application des dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 intervenir sans exécution d'un préavis d'au moins trois mois, donné à l'assemblée générale et, qu'en conséquence, la résolution proposée à l'AG « de prendre acte de votre renonciation au 17/12 » est frappée de nullité absolue.

Par ailleurs, toutes les résolutions visant à recomposer le CS actuellement en place, dont aucun membre n'est, pourtant, ni en fin de mandat ni démissionnaire constitue une nouvelle manœuvre « grosse comme une maison, ou même grosse comme notre cher square », qui n'abuse personne...

Le CS était le dernier bastion de résistance vous empêchant es qualités de bailleur social, de syndic de droit, de copropriétaire ultra majoritaire de continuer à faire « n'importe quoi » en violation de tous les textes, il suffisait, pour l'arrêter dans ses œuvres, d'inscrire des résolutions à l'AG, puisqu'à vous seul vous pourrez recomposer un CS « à votre main », dont vous pourrez enfin faire partie puisque vous ne serez plus syndic. Voilà l'affaire est dans le sac.

Malheureusement pour vous, nous ne sommes encore que le 19 novembre et le CS en place dispose de quelques jours encore pour tenter de contrecarrer vos desseins, à l'évidence funestes pour notre SDC...

2°) Pièces dont l'envoi est exigé par retour de courrier en exécution des dispositions de l'article 21 de la loi de 1965, cité en tête des présentes :

1. Celles visées comme jointes à la convocation d'AG qui n'ont pas été adressées au CS, puisqu'elles n'étaient pas jointes à l'envoi par mail du 13/11 :

Relevé général des dépenses

Situation de trésorerie et annexes comptables

Budgets ???

Devis

Convention de mise à disposition du personnel du 28 avril 2009

Solde des copropriétaires

2. Tous les éléments de rémunération du personnel PH mis à disposition du SDC permettant de causer les factures émises par PH à l'endroit du SDC pour les exercices 2013 et 2014 et 2015

Je précise qu'il s'agit des éléments refusés à la communication du CS lors de la réunion du 30/09/2015 dans des conditions parfaitement inacceptables.

3. Tous les relevés de comptes bancaires 2013, 2014 et 2015 pour les comptes ouverts au nom du SDC et qui sont d'après les éléments péniblement recueillis par le CS :

Compte CIC Professionnels de l'immobilier 28 avenue de l'Opéra 75002 Paris n°00020059601 sous l'intitulé gravement erroné : « Lot 1- Porte Chaumont chez Paris Habitat OPH 21 B rue Claude Bernard 75005 »‑

Compte Crédit Coopératif Agence d'Evry, Parc Elysée Evry-Courcouronne 17-19 rue Michel Ange n°41000017208 Pourquoi là ? Compte ouvert pour et par Gexio ?

Vous remerciant par avance de bien vouloir réserver par retour toutes les réponses et suites qui s'imposent, à la présente qui vaut mise en demeure.

Je vous prie d'agréer, Monsieur, mes sentiments distingués.

Véronique de TIENDA

Présidente du Conseil Syndical